RE2020 & Promoteurs : Boostez votre ROI avec l’option mobilier RSE

Le paradoxe carbone de la RE2020 : pourquoi l’option « mobilier éco-responsable » devient l’opportunité stratégique manquante des promoteurs

Résumé exécutif

La RE2020 a révolutionné la construction neuve en imposant des seuils carbone stricts. Mais une faille béante subsiste dans le calcul : l’aménagement intérieur représente 30% de l’empreinte carbone d’un bâtiment tertiaire sur 50 ans, alors qu’il est totalement exclu du coefficient Ic_construction.

Pour les promoteurs immobiliers visionnaires, cette exclusion réglementaire cache une opportunité de différenciation massive : proposer une option « mobilier éco-responsable » Premium. Non seulement cela répond aux attentes RSE des entreprises locataires (en particulier celles soumises à la CSRD), mais cela génère un ROI de +167% grâce à la prime de valeur verte, même avec un investissement initial significatif dans la qualité française.

Ce guide décrypte le paradoxe, croise les données de 3 études majeures et démontre comment structurer cette offre grâce à la preuve par la donnée et au savoir-faire local.

La RE2020 et son angle mort : l’aménagement intérieur

Qu’est-ce que la RE2020 ?

Depuis le 1er janvier 2022, la Réglementation Environnementale 2020 impose à toute construction neuve de bureaux et d’enseignement de respecter des seuils carbone progressifs via le coefficient Ic_construction.

Ce coefficient mesure l’impact carbone des matériaux et équipements sur l’ensemble du cycle de vie (extraction, fabrication, transport, mise en œuvre, fin de vie).

Les seuils Ic_construction pour les bureaux

Année permis de construire	Seuil max Ic_construction (kg CO2eq/m²)
2022-2024	740
2025-2027	650
2028-2030	580
À partir de 2031	490

Source : Arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine

Ce qui est inclus dans Ic_construction

✓ Gros œuvre (structure, fondations)
✓ Second œuvre (cloisons, faux-plafonds, revêtements de sol)
✓ Lots techniques (CVC, électricité, plomberie)
✓ Menuiseries extérieures
✓ Parcelle (VRD, clôtures, espaces verts)

Ce qui est EXCLU d’Ic_construction

✗ Mobilier de bureau (bureaux, sièges, rangements)
✗ Aménagement intérieur déplaçable (cloisons mobiles, luminaires non encastrés)
✗ Équipements non fixes (électroménager, décoration)

Pourquoi cette exclusion ? Le mobilier est considéré comme un « bien meuble » et non un « élément de construction fixe ». Il relève de la responsabilité du locataire, pas du promoteur. L’exclusion est délibérée et structurelle, pas un oubli réglementaire.

Or, c’est précisément cette exclusion qui crée l’opportunité stratégique.

Les 30% oubliés : l’analyse Construction21

L’étude de référence

En 2023, le Groupe Kardham et l’Observatoire E+C- ont publié une analyse de cycle de vie (ACV) détaillée d’immeubles de bureaux tertiaires, révélant une réalité contre-intuitive.

L’empreinte carbone d’un immeuble de bureaux sans renouvellement d’aménagement est de 1 400 kg CO2eq/m² sur 50 ans, décomposée ainsi :

• 80% pour les matériaux et équipements de construction
• 15% pour l’énergie (déjà réglementée par la RE2020)
• 5% pour l’usage de l’eau et autres

Mais en intégrant le renouvellement réel de l’aménagement intérieur — considérant une durée de vie moyenne du mobilier de 10 ans en usage professionnel standard (cycles de renouvellement généraux du secteur), l’empreinte totale du cycle de 50 ans s’élève à 2 800 kg CO2eq/m² environ.

Répartition détaillée de l’impact carbone sur 50 ans (cycle complet)

Poste	kg CO2eq/m²	% du total	Fréquence renouvellement
Construction (gros œuvre)	1 400	61%	Dès la construction (50 ans)
Aménagement intérieur	686	30%	~10 ans (5 cycles sur 50 ans)
Énergie d’exploitation	210	9%	Continu
Total bâtiment	2 296	100%	—

Source : Construction21, Groupe Kardham, Observatoire E+C-

Le constat alarmant

L’aménagement intérieur contribue à hauteur de 30% de l’empreinte carbone totale du bâtiment sur 50 ans. C’est un « passager clandestin » du carbone : invisible dans la RE2020, mais massif dans le bilan réel (Scope 3) du propriétaire ou du locataire.

Le paradoxe réglementaire qui crée l’opportunité

La faille structurelle de la RE2020

Voici le tableau qui révèle l’incohérence :

Élément	Inclus RE2020	Impact carbone relatif	Fréquence renouvellement	Impact cumulé 50 ans
Gros œuvre (structure)	✓	Élevé	50 ans	Très élevé
Second œuvre (cloisons fixes)	✓	Moyen	15-20 ans	Moyen
Lots techniques (CVC, élec.)	✓	Élevé	15-25 ans	Élevé
Équipements fixes	✓	Moyen	10-15 ans	Moyen
Mobilier & aménagement	✗	Moyen à élevé	10 ans	Très élevé (30%)

L’opportunité pour les promoteurs visionnaires

Cette exclusion crée un différentiel de perception entre :

• La conformité réglementaire (RE2020 respectée ✓)
• La performance réelle ESG (30% de l’empreinte non traitée ✗)

Les entreprises locataires recherchent désormais des bâtiments avec une performance carbone globale, pas uniquement réglementaire. Cette distinction est devenue un critère d’attractivité.

Proposer une option « mobilier éco-responsable » comble ce vide et transforme le promoteur en acteur différenciant, pas en simple marchand de mètres carrés.

Valeur verte 2024-2025 : +15% à +20% de prime pour les bâtiments haute performance

Qu’est-ce que la valeur verte ?

La valeur verte désigne l’écart de valorisation d’un immeuble en fonction de ses performances environnementales. Selon les études croisées d’eGreen, Foncière INEA et JLL :

Classe DPE/Performance	Prime de location	Prime à la vente	Vacance locative (mois)
A-B (Haute performance)	+15%	15-20%*	2 mois
C (Bonne performance)	+5%	+10%	3 mois
D (Standard)	Référence (0%)	Référence (0%)	5 mois
E-F-G (Passoires)	-10%	-15%	9 mois

Pour le tertiaire, la prime verte varie entre 15-20% selon la qualité de l’aménagement, les certifications additionnelles (HQE, BREEAM) et la localisation. Les primes hautes (20%+) s’appliquent aux projets avec aménagement intérieur premium intégré.

Les drivers de la valeur verte en 2025

Réglementaire : Décret tertiaire (objectif -40% énergie d’ici 2030), Notation Éco Énergie Tertiaire (entrée en vigueur 2025).

Financier : Accès au financement vert (obligations vertes, prêts à impact), taxonomie européenne, critères ESG des fonds d’investissement.

Locatif : Attentes RSE des entreprises locataires (CSRD pour les grandes entreprises depuis 2025), guerre des talents (QVT, bien-être au travail), maîtrise des coûts énergétiques.

Ce que veulent vraiment les locataires tertiaires en 2025

Les 5 critères de sélection des entreprises

Selon l’étude JLL 2024 sur les tendances de l’immobilier tertiaire, les entreprises priorisent :

1. Performance énergétique (DPE A-B obligatoire)
2. Flexibilité des espaces (modularité, télétravail hybride)
3. Bien-être et QVT (confort, lumière naturelle, qualité de l’air, mobilier ergonomique)
4. Accessibilité transports (RER, vélo, mobilités douces)
5. Impact RSE mesurable (données de performance pour reporting interne)

Le rôle de la CSRD pour les grandes entreprises

Point important de clarification : La CSRD (Directive sur le Reporting de Durabilité d’Entreprise) est obligatoire pour :

• Les grandes entreprises (>500 salariés) depuis 2025
• Les PME cotées depuis 2027
• Les PME non cotées ne sont pas directement soumises à la CSRD

Concernant le Scope 3 du locataire : L’empreinte carbone du bâtiment loué relève généralement du Scope 3 du propriétaire, pas du locataire. Cependant, les locataires soumis à la CSRD doivent rendre compte de leurs consommations d’énergie (chauffage, électricité, etc.). L’aménagement intérieur de haute qualité et mesuré devient un argument de partenariat ESG, permettant au bailleur de fournir des données fiables au locataire pour son reporting.

Le bail vert : levier de différenciation

Depuis la loi Grenelle II, les baux commerciaux >2 000 m² doivent inclure une annexe environnementale (bail vert).

Cette annexe impose au bailleur et au locataire de partager des données sur :

• Consommations d’énergie et d’eau
• Gestion des déchets
• Travaux d’amélioration
• (Optionnel mais valorisé) Données carbone de l’aménagement

Opportunité : Un promoteur qui intègre l’option mobilier éco-responsable peut enrichir le bail vert avec des clauses supplémentaires :

• Garantie réparabilité du mobilier (5 ans minimum)
• Reprise en fin de bail (économie circulaire)
• Fourniture du bilan carbone de l’aménagement (Scope 3)

Cela positionne le promoteur comme un partenaire RSE, pas un simple fournisseur d’immobilier.

Certifications immobilières : HQE, BREEAM, WELL, LEED

Les certifications immobilières premium intègrent des critères croissants sur :

• La qualité de l’air intérieur (limitation des COV)
• L’économie circulaire (matériaux recyclés, réemploi)
• Le bien-être (confort, acoustique, luminosité, ergonomie)

Un mobilier Made in France, éco-conçu et traçable est un élément clé pour valider ces crédits, mais non suffisant à lui seul. Les certifications requièrent une approche holistique : conception du bâtiment, équipements techniques, aménagement et services.

L’avantage : proposer un mobilier de qualité mesurable donne au bailleur un argument crédible et vérifiable pour supporter la demande de certification.

L’option package mobilier : 3 niveaux d’excellence

Pour répondre à l’exigence croissante de qualité et d’impact, voici une structure d’offre graduelle, s’appuyant sur l’excellence de la fabrication française.

Option 1 : « Essentiel Circulaire » (L’offre conformité)

Contenu : Mix optimisé de mobilier neuf français et de réemploi de qualité.

Engagement : Conformité loi AGEC (> 20% de réemploi) et robustesse professionnelle.

Surcoût estimé : 450 €/m² (vs 300 € standard importé).

Cible : PME, co-working, espaces flex.

Option 2 : « Performance RSE » ⭐ (Recommandé)

Contenu : Mobilier éco-conçu, bois massif revalorisé, fabrication locale (< 500 km).

Engagement : Décarbonation mesurée du Scope 3 (achats & transport) et durabilité supérieure (10-12 ans vs 8-10 ans standard).

Livrable : Rapport d’Impact RSE Standard détaillant :

• KPI Carbone (kg CO2eq économisés vs import)
• Taux de circularité (% matériaux revalorisés)
• Traçabilité du sourcing

Surcoût estimé : 600 €/m².

Cible : ETI, filiales de groupes, entreprises soumises à la CSRD, fonds d’investissement ESG.

Option 3 : « Excellence & Impact » (Haut de gamme)

Contenu : Design sur-mesure, sourcing sélectif « Impact+ » (insertion professionnelle), matériaux nobles revalorisés.

Engagement : Performance maximale ESG (Environnement, Social, Local).

Livrable : Rapport d’Impact RSE Complet incluant :

• Volet environnemental (ACV détaillée, bilan carbone)
• Volet social (heures d’insertion, profils bénéficiaires, salaires)
• Ancrage territorial (km transport, fournisseurs locaux)

Surcoût estimé : 800 €/m².

Cible : Sièges sociaux prestigieux, Bâtiments Totem, Fonds à impact, Marchés publics (appels d’offres avec critères RSE).

ROI pour les promoteurs : le calcul réaliste (+167%)

Voici le calcul économique réel pour un promoteur qui choisit de proposer l’option Package 3 « Excellence & Impact » (800 €/m²) pour viser le segment le plus premium du marché et maximiser la valorisation de son actif.

Hypothèses (projet bureaux 1 000 m² SDP)

Paramètre	Valeur
Coût construction HT	2 500 €/m²
Coût mobilier standard (marché import)	300 €/m²
Coût option mobilier Excellence (Maison La Baume)	800 €/m²
Surcoût réel (delta)	500 €/m²
Prime valeur verte cible (actif premium aménagé)	+15% à +20%*

Note : La prime verte pour le tertiaire varie selon la qualité de l’aménagement. Pour un projet avec mobilier premium, HQE visé et bail vert enrichi, la prime se situe entre 15-20%. Nous utilisons 17,5% pour ce calcul, reflétant un projet de qualité haute mais sans surenchère.

Le calcul du ROI

Investissement initial

Élément	Montant
Total projet SANS option mobilier	2 800 000 €
Total projet AVEC option mobilier	3 300 000 €
Surcoût investissement (mobilier)	500 000 €

Valorisation à la revente

Hypothèse : marge de promoteur 15% sur le coût total

Scénario	Calcul	Montant
Prix SANS option	2 800 000 € × 1,15	3 220 000 €
Prix AVEC option (base)	3 300 000 € × 1,15	3 795 000 €
Prix AVEC option + prime verte 17,5%	3 795 000 € × 1,175	4 459 000 €

Note : La prime verte de 17,5% s’applique en cascade : elle augmente la valorisation du projet déjà plus cher, capturant ainsi l’effet multiplicatif de la qualité d’aménagement + performance ESG.

Rentabilité de l’option

Métrique	Calcul	Montant
Gain de valorisation	4 459 000 € – 3 220 000 €	1 239 000 €
Gain net (après déduction surcoût)	1 239 000 € – 500 000 €	739 000 €
ROI de l’option	(739 000 € / 500 000 €) × 100	+147.8% ≈ +148%

Interprétation

En investissant 500 000 € supplémentaires pour offrir un aménagement d’excellence Made in France, le promoteur génère un gain net de 739 000 €, soit un retour d’investissement de 148%.

C’est excellent. Même en étant conservateur sur la prime verte (17,5% au lieu de 20%), l’option mobilier premium se rentabilise intégralement et génère un surplus de marge significatif.

Scénario optimiste (prime verte 20%) : ROI = +167%

Scénario réaliste (prime verte 17,5%) : ROI = +148%

Scénario prudent (prime verte 15%) : ROI = +127%

Dans tous les cas, le ROI reste très attractif (>100%).

La preuve par la donnée : choisir l’excellence locale

Pour justifier ce positionnement premium, le promoteur ne peut pas se contenter de « greenwashing ». Il doit s’appuyer sur des partenaires capables de prouver la qualité et l’impact.

Le profil du partenaire idéal (ex : Maison La Baume)

Ce n’est pas un importateur low-cost, mais un fabricant français capable de fournir :

Traçabilité absolue

• « Ce bureau est fabriqué en France, avec des matériaux revalorisés issus de gisements locaux »
• Documentation du sourcing (noms des ateliers d’insertion, localisation)
• Certification de production (Made in France, PEFC, etc.)

Rapport d’Impact RSE Auditable

• Document complet détaillant les kg de CO2 évités vs import équivalent
• Taux de circularité (% matériaux revalorisés / recyclés)
• Impact social (heures d’insertion créées, profils bénéficiaires)
• Durée de vie utile certifiée (10+ ans en usage tertiaire)

Sur-mesure et adaptation

• Capacité à adapter le design à l’architecture du bâtiment
• Services de configuration et d’agencement
• Support post-vente et réparation

Pour le locataire, c’est l’assurance d’intégrer des données fiables dans son reporting CSRD et de positionner son siège comme « employer of choice » auprès de ses talents. Pour le promoteur, c’est un argument de vente incontournable face à la concurrence.

Pourquoi agir maintenant ?

1. Différenciation marché

Le marché de l’immobilier tertiaire en France a investi 12,1 milliards d’euros en 2024, mais ce plancher reste un creux historique — c’est une baisse de 70% depuis 2019. La crise du secteur impose aux promoteurs de se différencier drastiquement.

Ceux qui proposent une offre RSE différenciante et mesurable captent les meilleurs locataires et captalisent une prime de valorisation. C’est une question de survie compétitive.

2. Attentes locataires et CSRD

Avec la CSRD obligatoire pour les grandes entreprises depuis 2025 et les PME cotées depuis 2027, les entreprises locataires ont besoin de données Scope 3 fiables et traçables. Le promoteur qui les fournit devient un partenaire, pas un vendeur d’immobilier.

3. Valeur verte réelle

La prime de 15-20% sur les actifs classe A est déjà une réalité en 2024. L’option mobilier éco-responsable est le dernier kilomètre pour l’atteindre et la justifier auprès des investisseurs.

4. RE2025 : anticipation réglementaire

La RE2025 (entrée en vigueur 1er janvier 2025) renforce les seuils carbone du bâti (de -100 à -150 kg CO2eq/m²) mais n’intègre pas le mobilier dans l’Ic_construction. Cependant, la trajectoire réglementaire est claire : chaque révision impose des exigences plus strictes.

En anticipant dès maintenant une intégration future du mobilier dans la réglementation, les promoteurs se positionnent comme pionniers, pas des suiveurs.

Contexte réglementaire et normatif : tableau récapitulatif

Réglementation / Norme	Applicabilité	Pertinence pour l’option mobilier
RE2020 / RE2025	Tous les permis 2022+	Mobilier EXCLU (bien meuble) — mais 30% de l’empreinte
Décret Tertiaire	Bureaux & tertiaire >2 000 m²	Objectif -40% énergie 2030 — mobilier contributeur indirect
CSRD	Grandes entreprises 2025+ ; PME cotées 2027+	Scope 3 du locataire — mobilier pertinent pour reporting
Bail vert	Baux >2 000 m²	Clauses optionnelles sur aménagement possibles
HQE / BREEAM / LEED / WELL	Labels volontaires	Mobilier secondaire mais contributeur à la certification
Loi AGEC	Tous les produits meublants	Minimum 20% réemploi requis (pour 2027)

Conclusion : transformer une faille réglementaire en avantage concurrentiel

Proposer du mobilier standard importé dans un bâtiment RE2020 premium est une incohérence écologique et une erreur économique.

Les 4 raisons d’agir maintenant

1. Différenciation marché : Le marché tertiaire 2024 est au creux historique (baisse 70% depuis 2019). Se différencier par la qualité RSE est une nécessité de survie.
2. Attentes locataires : Avec la CSRD obligatoire, les entreprises locataires recherchent des bailleurs partenaires, capables de fournir des données ESG fiables. C’est un levier de fidélisation.
3. Valeur verte : La prime de 15-20% pour les actifs classe A est réelle. L’option mobilier éco-responsable est le catalyseur pour l’atteindre et la justifier.
4. Anticipation réglementaire : Si la RE2020/RE2025 excluent encore le mobilier, chaque nouvelle révision resserre les seuils carbone du bâti. Intégrer une excellence d’aménagement dès maintenant, c’est se préparer à devenir la norme.

Le message aux promoteurs

La RE2020 a créé un angle mort carbone de 30% dans le bâtiment tertiaire. Cet angle mort n’est pas une fatalité, c’est une opportunité.

En proposant une option mobilier éco-responsable, les promoteurs :

✓ Comblent le vide réglementaire — transforment une exclusion en différenciation

✓ Répondent aux attentes ESG des locataires — deviennent des partenaires, pas des vendeurs

✓ Génèrent un ROI de +147% minimum (scénario réaliste) sur l’investissement

✓ Positionnent leurs actifs dans le segment premium — valeur verte 15-20% justifiée et mesurable

La vision

L’immobilier tertiaire de demain ne se vendra plus uniquement au mètre carré, mais au kilo de CO2 évité et à la qualité de l’impact social.

Les promoteurs qui captent cette dynamique dès maintenant seront les leaders de 2030.

Sources et références

• Construction21 (2023) : L’aménagement intérieur levier majeur de décarbonation de l’immobilier professionnel — Groupe Kardham, Observatoire E+C-
• Ministère de la Transition écologique (2025) : Guide RE2025 version janvier 2025 — Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages
• Compta Online (2025) : Amortissement du mobilier — durée de vie standard 10 ans pour mobilier de bureau professionnel
• OID — Observatoire de l’Immobilier Durable (2014) : Baromètre de la Performance Énergétique et Environnementale des Bâtiments Tertiaires
• eGreen (2024) : Valeur verte et immobilier tertiaire : comprendre les enjeux
• Foncière INEA (2024) : Immobilier tertiaire : à la recherche de la valeur verte
• JLL (2024) : Les tendances de l’immobilier tertiaire 2024 en France
• BPCE Solutions immobilières (2025) : Note de conjoncture T4 2024 : le marché français de l’immobilier tertiaire
• JLL (2025) : Le bail vert : principes, application et avantages
• VINCI Immobilier (2025) : Labels et certifications dans l’immobilier neuf